Wie lange dauert es
vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?

Der Notartermin ist erfolgreich verlaufen, der Kaufvertrag ist von beiden Parteien unterzeichnet und notariell beurkundet – ein entscheidender Meilenstein beim Immobilienverkauf ist erreicht. Doch als Verkäufer fragen Sie sich nun zu Recht: Wann kann ich mit dem Eingang des Kaufpreises auf meinem Konto rechnen? Diese Phase ist oft von einer Mischung aus Vorfreude und Ungeduld geprägt, denn obwohl der Verkauf rechtlich bindend ist, vergehen bis zur finalen Zahlung noch einige Wochen.

In der Regel müssen Sie sich auf einen Zeitraum von vier bis acht Wochen einstellen, bis das Geld bei Ihnen eingeht. Diese Zeitspanne ist jedoch kein fester Wert, sondern hängt von einer Reihe bürokratischer Prozesse und der Koordination zwischen verschiedenen Akteuren ab. Dieser Leitfaden beleuchtet den gesamten Ablauf detailliert, erklärt die einzelnen Schritte, zeigt potenzielle Verzögerungsquellen auf und gibt Ihnen wertvolle Tipps, wie Sie den Prozess aktiv mitgestalten und beschleunigen können.

Der Ablauf nach dem Notartermin: Was passiert nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags?

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beginnt die eigentliche Arbeit des Notars erst. Er agiert als treuhänderischer Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer und stellt sicher, dass alle rechtlichen und sachlichen Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumsübergang erfüllt sind.

Seine Aufgabe ist es, den im Kaufvertrag festgelegten Abwicklungsplan zu überwachen und zu steuern. Er ist die zentrale Koordinationsstelle, die mit Ämtern, Gerichten und Banken kommuniziert, um einen reibungslosen Ablauf vom Notartermin bis zur finalen Zahlung zu gewährleisten.

Die ersten Schritte unmittelbar nach dem Notartermin

Direkt nach der Beurkundung stößt der Notar eine Kette von unumgänglichen Prozessen an, die die Grundlage für die spätere Kaufpreiszahlung bilden:

Beantragung der Auflassungsvormerkung: Dies ist einer der wichtigsten Schritte zum Schutz des Käufers. Der Notar beantragt beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese Vormerkung sichert dem Käufer quasi die Immobilie. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder sie mit neuen Schulden belastet, bevor der Käufer als offizieller Eigentümer eingetragen ist.
Mitteilung an das Finanzamt: Der Notar informiert das Finanzamt über den Verkauf. Daraufhin erlässt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer. Die Begleichung dieser Steuer ist eine Voraussetzung für die spätere Eigentumsumschreibung und für das Erteilen der so genannten Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Die entscheidenden Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit

Der Notar darf den Käufer erst dann zur Zahlung des Kaufpreises auffordern, wenn bestimmte, im Kaufvertrag definierte Bedingungen – die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen – lückenlos erfüllt sind. Sobald dies der Fall ist, versendet er eine formelle „Fälligkeitsmitteilung“. Erst mit Erhalt dieses Schreibens ist der Käufer verpflichtet, die Zahlung zu leisten.

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Eintragung der Auflassungsvormerkung:
Das Grundbuchamt muss die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers bestätigt haben.
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Sicherung der Lastenfreistellung:
Bestehen auf der Immobilie noch Grundschulden des Verkäufers, muss deren Löschung sichergestellt sein. Der Notar holt hierfür bei den Banken des Verkäufers die sogenannten Löschungsbewilligungen ein und klärt die genaue Höhe der Restschulden. Die Banken teilen mit, unter welchen Bedingungen sie der Löschung zustimmen – in der Regel nach Eingang eines bestimmten Betrags aus dem Kaufpreis.
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Verzicht auf gesetzliche Vorkaufsrechte:
Insbesondere Gemeinden haben oft ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar muss eine Erklärung der zuständigen Gemeinde einholen, dass sie von diesem Recht keinen Gebrauch macht. Dies nennt sich auch Negativzeugnis.
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Zustimmung des Verwalters (bei Eigentumswohnungen):
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung muss in vielen Fällen der WEG-Verwalter dem Verkauf zustimmen. Auch diese Zustimmung holt der Notar ein.

Wie lange dauert ein Hausverkauf im Durchschnitt? Ein Zeitplan in der Übersicht

Schritt	Zuständige Stelle(n)	Durchschnittliche Dauer	Anmerkungen
Notartermin & Beurkundung	Käufer, Verkäufer, Notar	1-2 Stunden	Der Vertrag wird rechtsbindend.
Beantragung & Eintragung der Auflassungsvormerkung	Notar, Grundbuchamt	2 – 6 Wochen	Stark von der Auslastung des Grundbuchamtes abhängig. In Großstädten oft länger.
Einholung der Löschungsunterlagen	Notar, Bank des Verkäufers	1 – 3 Wochen	Abhängig von der Bearbeitungszeit der Bank.
Verwalterzustimmung	Käufer, Verkäufer, WEG-Verwalter	2-4 Wochen	Nur bei Eigentumswohnungen relevant; der Verwalter prüft u. a. Bonität des Käufers und eventuelle Rückstände des Verkäufers.
Einholung der Verzichtserklärung (Vorkaufsrecht)	Notar, Gemeinde/Stadt	2 – 8 Wochen	Kann bei manchen Gemeinden sehr schnell gehen, bei anderen länger dauern.
Versand der Fälligkeitsmitteilung	Notar	1 – 2 Tage	Erfolgt, sobald ALLE o. g. Voraussetzungen erfüllt sind.
Zahlungsfrist für den Käufer	Käufer, Bank des Käufers	1 – 2 Wochen	Übliche Frist im Kaufvertrag ist 14 Tage.
Geldeingang & Bestätigung	Verkäufer, Notar	1 – 3 Werktage	Dauer der Banküberweisung.
Schlüsselübergabe	Käufer, Verkäufer	Nach Geldeingang	Der wirtschaftliche Übergang der Immobilie.
Eigentumsumschreibung im Grundbuch	Notar, Grundbuchamt	3 – 6 Monate	Der finale rechtliche Akt; erfolgt erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer.

Gesamtdauer bis zur Kaufpreiszahlung: ca. 4 – 8 Wochen

Faktoren, die den Prozess verzögern können

Leider läuft nicht immer alles nach Plan. Verschiedene Faktoren können den Zeitplan erheblich beeinflussen und zu Verzögerungen führen:

Hohe Arbeitsbelastung bei Ämtern: Insbesondere Grundbuchämter in Ballungszentren sind oft überlastet, was zu wochenlangen Wartezeiten führen kann.
Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen: Unvollständige Dokumente, sei es beim Notar, bei den Banken oder den Parteien selbst, führen unweigerlich zu Rückfragen und Verzögerungen.
Komplexe Finanzierungsstrukturen: Wenn Banken involviert sind, kann die Bereitstellung der Finanzierungszusage länger dauern. Eine Problematik vor dem Kauf lässt sich vermeiden, wenn der Notartermin nur mit klarer Finanzierung sowie vollständigen Grundschuldbestellungsunterlagen stattfindet.
Finanzierung über nicht ortsansässige Banken: Die Finanzierung ist nicht direkt bei einer ortsansässigen Bank bestellt, sondern bei einer Online-Bank oder über einen Zwischenmakler vertreten. Dies kann zu längeren Bearbeitungszeiten führen.
Schwierigkeiten bei der Lastenfreistellung: Gibt es Unstimmigkeiten mit der abzulösenden Bank des Verkäufers über die Höhe der Restschuld, kann dies den Prozess blockieren.
Urlaubszeiten: Sowohl bei Ämtern als auch bei Banken können Ferienzeiten (Sommer, Weihnachten) die Bearbeitungszeiten spürbar verlängern.
Wahl des Notars: Der Notar selbst kann ein wichtiger Faktor sein. Die richtige Wahl des Notars ist entscheidend für einen reibungslosen Ablauf. Gerne empfehlen wir Ihnen einen Notar unseres Vertrauens.

Die letzten Schritte: Zahlung, Übergabe und der finale Eigentumswechsel

Sobald der Käufer die Fälligkeitsmitteilung erhalten hat, überweist er den Kaufpreis innerhalb der gesetzten Frist. Mit dem vollständigen Eingang des Geldes auf dem Konto des Verkäufers ist der wichtigste Teil für Sie als Verkäufer geschafft.

Unmittelbar danach sollten die Schlüsselübergabe stattfinden. Hierbei wird ein detailliertes Übergabeprotokoll angefertigt, in dem Zählerstände, der Zustand der Immobilie und die übergebenen Schlüssel dokumentiert werden.

Mit der Schlüsselübergabe erfolgt der sogenannte wirtschaftliche Übergang. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer für die Immobilie verantwortlich und trägt alle Lasten und Pflichten (z. B. Grundsteuer, Versicherung), erhält aber auch die Nutzungen (z. B. Mieteinnahmen).

Der Notar veranlasst nach der Kaufpreiszahlung und der Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer) den finalen Schritt: die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Erst dann ist der Käufer auch rechtlich der neue Eigentümer. Dieser letzte Akt kann nochmals mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen, hat aber für Sie als Verkäufer keine finanzielle Relevanz mehr.

Für eine professionelle Begleitung und eine reibungslose, zügige Abwicklung Ihres Immobilienverkaufs in der Region steht Ihnen ein spezialisierter Immobilienmakler für Donaueschingen oder Immobilienmakler Villingen-Schwenningen zur Seite.

Häufig gestellte Fragen zum Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung

Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt?

Wenn der Käufer nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung nicht innerhalb der im Kaufvertrag gesetzten Frist (meist 14 Tage) zahlt, gerät er in Verzug. Als Verkäufer sollten Sie umgehend den Notar informieren. Der übliche Weg ist, den Käufer schriftlich zu mahnen und eine letzte, angemessene Nachfrist zu setzen. Zahlt der Käufer auch dann nicht, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können auf der Zahlung des Kaufpreises bestehen und Verzugszinsen fordern, oder Sie können vom Kaufvertrag zurücktreten und unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen.

Ist ein Notaranderkonto nicht sicherer als eine Direktzahlung?

Die Direktzahlung auf das Konto des Verkäufers ist heute der Standard und ebenso sicher. Der Notar sendet die Zahlungsaufforderung an den Käufer erst, wenn alle Sicherungsmechanismen (wie die Auflassungsvormerkung) greifen und die lastenfreie Übertragung gesichert ist. Der Käufer läuft also kein Risiko. Ein Notaranderkonto wird nur noch in komplexen Sonderfällen benötigt (z. B. bei vielen Gläubigern auf Verkäuferseite) und verursacht zusätzliche Kosten, die in der Regel der Käufer trägt. Die Direktzahlung ist schneller und kostengünstiger.

Wer trägt die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt?

In Deutschland gilt die Regel: Der Käufer trägt den Großteil der Kosten. Dazu gehören die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Als Verkäufer tragen Sie in der Regel nur die Kosten, die direkt mit der Löschung Ihrer eigenen Belastungen im Grundbuch zusammenhängen (z. B. die Löschung Ihrer alten Grundschuld).

Kann die Schlüsselübergabe schon vor der vollständigen Kaufpreiszahlung erfolgen?

Davon ist dringend abzuraten. Die Schlüsselübergabe sollte grundsätzlich erst dann stattfinden, wenn der vollständige Kaufpreis unwiderruflich auf Ihrem Konto eingegangen ist und Sie dies bestätigt haben. Mit der Übergabe geht der „wirtschaftliche Besitz“ auf den Käufer über, inklusive aller Rechte und Pflichten. Eine verfrühte Übergabe birgt erhebliche Risiken für Sie als Verkäufer, falls es doch noch zu Zahlungsschwierigkeiten kommt.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?