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Björn-Christian Schrempp
Claudia Behrendt-Mey
Geprüfte Immobilienmakler
So prüfen Sie Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum und vermeiden zu hohe Hausgeldzahlungen.
Wer eine Eigentumswohnung kauft – sei es im historischen Kern von Villingen, in Schwenningen oder im Umland –, erwirbt nicht nur vier Wände. Sie kaufen sich automatisch in eine Gemeinschaft ein. Eine der wichtigsten, aber oft am wenigsten verstandenen Kennzahlen dabei ist der Miteigentumsanteil (MEA).
Viele Eigentümer blicken spätestens bei der ersten Hausgeldabrechnung verwundert auf die Zahlen: Warum zahle ich mehr für die Dachsanierung als der Nachbar, obwohl unsere Wohnungen fast gleich groß sind? Die Antwort liegt im Miteigentumsanteil.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie den Miteigentumsanteil berechnen, warum er über Ihre monatlichen Kosten und Ihr Stimmrecht entscheidet und was Sie tun können, wenn die Berechnung in der Teilungserklärung falsch ist.
Das Wichtigste in Kürze
Der Miteigentumsanteil beziffert Ihren rechnerischen Bruchteil am gesamten Grundstück und am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Rechtlich gesehen besteht Wohneigentum immer aus zwei Komponenten:
Da man das Dach oder den Garten nicht physisch in Stücke schneiden und verteilen kann, wird jedem Eigentümer ein ideeller Bruchteil zugeordnet. Dieser wird meist in Tausendsteln (1/1.000) oder bei sehr großen Anlagen in Zehntausendsteln (1/10.000) angegeben.
Einfach erklärt: Der MEA bestimmt, wie groß Ihr „Tortenstück“ an der gesamten Wohnanlage ist.
Viele Kaufinteressenten fragen uns: „Wie wird dieser Anteil eigentlich festgelegt?“ In der Praxis orientiert sich der MEA meist an der Wohnfläche, obwohl das Gesetz dies nicht zwingend vorschreibt.
Um den Miteigentumsanteil überschlägig zu berechnen, nutzen Sie folgende Formel:
Nehmen wir an, Sie interessieren sich für eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Villingen-Schwenningen.
Rechnung:
80 ÷ 800 = 0,1
0,1 × 1.000 = 100 / 1.000
Ihr Miteigentumsanteil würde in diesem Fall 100/1.000 betragen.
Wichtig: Wohnfläche ist nicht gleich MEA!
Vorsicht: Diese Rechnung ist eine Vereinfachung. In der offiziellen Teilungserklärung können Abweichungen festgelegt sein. Faktoren, die den MEA beeinflussen können, sind:
Warum ist es so wichtig, den Miteigentumsanteil zu kennen? Weil er direkten Einfluss auf Ihren Geldbeutel hat. Nach § 16 Abs. 2 WEG-Gesetz werden die Kosten der Gemeinschaft standardmäßig nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt.
Wenn die Eigentümerversammlung nichts anderes beschließt, zahlen Sie basierend auf Ihrem MEA für:
Das Szenario: Besitzen Sie eine Wohnung mit einem unverhältnismäßig hohen Miteigentumsanteil (z. B. durch riesige Terrassenflächen, die voll eingerechnet wurden), zahlen Sie dauerhaft mehr Hausgeld als notwendig. Bei einer teuren Dachsanierung (z. B. 100.000 € Gesamtkosten) macht es einen gewaltigen Unterschied, ob Sie 80/1.000 oder 120/1.000 halten.
Der MEA bestimmt nicht nur, was Sie zahlen, sondern oft auch, wie viel Sie zu sagen haben.
Wertprinzip vs. Kopfprinzip
In der Eigentümerversammlung wird abgestimmt. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten, wie Stimmen gezählt werden:
In vielen modernen Teilungserklärungen ist das Wertprinzip verankert. Das bedeutet: Ein Eigentümer, dem zwei Wohnungen und damit 250/1.000 Anteile gehören, hat deutlich mehr Gewicht bei Beschlüssen als ein Eigentümer mit einer kleinen 1-Zimmer-Wohnung (z. B. 30/1.000). Wenn Sie eine Wohnung kaufen, prüfen Sie unbedingt, welches Prinzip in der Gemeinschaft gilt.
Verlassen Sie sich beim Kauf niemals nur auf das Exposé des Maklers oder die Angaben des Verkäufers. Es zählen nur die offiziellen Dokumente.
Gerade bei älteren Immobilien im Schwarzwald-Baar-Kreis kommt es vor: Der Dachboden wurde vor 20 Jahren ausgebaut, die Wohnfläche hat sich vergrößert, aber der Miteigentumsanteil wurde nie angepasst.
Das Problem: Wenn die Anteile nicht die Realität widerspiegeln, kommt es zu einer ungerechten Kostenverteilung.
Kann man den MEA ändern?
Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist rechtlich sehr schwierig. Es reicht nicht ein Mehrheitsbeschluss in der Versammlung.
Voraussetzung
Alle Eigentümer müssen zustimmen (Allstimmigkeit).
Aufwand
Die Teilungserklärung muss notariell geändert werden. Zusätzlich müssen die Grundbücher aller Eigentümer angepasst werden.
Banken
Häufig ist auch die Zustimmung der finanzierenden Banken der anderen Eigentümer erforderlich, da sich der Beleihungswert ändert.
Unser Tipp: Eine Änderung lohnt sich meist nur bei gravierenden Fehlern. Alternativ kann die Gemeinschaft beschließen, nur den Verteilerschlüssel für Kosten zu ändern (z. B. Abrechnung nach Wohnfläche statt nach MEA). Das ist oft per einfacher Mehrheit möglich (§ 16 Abs. 3 WEG) und spart den Gang zum Notar.
Der Miteigentumsanteil ist mehr als eine statistische Größe. Er ist der Hebel für Ihre laufenden Kosten und Ihr Stimmrecht.
Checkliste für Käufer:
1.
Vergleichen Sie den MEA im Grundbuch mit der tatsächlichen Wohnfläche.
2.
Prüfen Sie in der Teilungserklärung, ob Kosten (Instandhaltung) strikt nach MEA oder nach Verbrauch/Fläche verteilt werden.
3.
Achten Sie auf versteckte Anteile durch Garagen oder Kellerräume.
Sie sind unsicher, ob die Angaben im Exposé stimmen? Oder besitzen Sie eine Immobilie in Villingen-Schwenningen und benötigen eine fundierte Wertermittlung, die auch rechtliche Fallstricke wie den Miteigentumsanteil berücksichtigt?
Wohnen in VS ist Ihr Partner vor Ort. Wir prüfen die Unterlagen, erklären Ihnen das „Kleingedruckte“ und sorgen für Transparenz beim Kauf und Verkauf.
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Björn-Christian Schrempp
Claudia Behrendt-Mey
Geprüfte Immobilienmakler
Die Wohnfläche ist die tatsächlich nutzbare Fläche in Quadratmetern. Der Miteigentumsanteil (MEA) ist ein rechnerischer Bruch (z. B. 100/1.000), der Ihren Anteil am Gesamtobjekt darstellt. Zwar basiert der MEA oft auf der Fläche, er kann aber davon abweichen (z. B. durch Keller, Garagen oder Wertfaktoren).
Bei sehr großen Wohnanlagen (z. B. Hochhäusern oder großen Komplexen mit mehr als 20-30 Einheiten) reicht eine Unterteilung in 1.000stel oft nicht aus, um die Anteile präzise abzubilden. Daher wird der Bruch auf 10.000stel erweitert. Das Prinzip bleibt gleich.
Sie finden ihn verbindlich im Grundbuch (Bestandsverzeichnis) und in der Teilungserklärung der WEG. Auch in der Jahresabrechnung des Hausgeldes muss er aufgeführt sein.
Nein, nicht isoliert. Der Miteigentumsanteil ist untrennbar mit Ihrem Sondereigentum (der Wohnung) verbunden (§ 6 WEG). Sie können nur beides zusammen verkaufen.
ANSCHRIFT
wohnen-in-vs Immobilien
Holzstraße 6
78054 VS-Schwenningen
