Energieausweis Pflicht:
Ab welchem Baujahr ist er für Ihre Immobilie wirklich nötig?

Was ist ein Energieausweis und warum ist er so wichtig für Ihre Immobilie?

Ein Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das den energetischen Zustand eines Gebäudes bewertet und vergleichbar macht. Seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst und deren seit 2002 schrittweise eingeführte Regelungen weiterentwickelt hat, ist der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden oder einzelnen Wohneinheiten in den meisten Fällen Pflicht. Er soll Transparenz für potenzielle Käufer oder Mieter über den zu erwartenden Energieverbrauch und die Energieeffizienz einer Immobilie schaffen und Anreize für energetische Sanierungen geben.

Darüber hinaus enthält er oft auch konkrete Modernisierungsempfehlungen, um die energetische Qualität des Gebäudes zu verbessern und langfristig Kosten zu senken. Die Gültigkeit eines Energieausweises beträgt in der Regel zehn Jahre. Wer einen Energieausweis benötigt, muss diesen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen können. Zudem dient der Energieausweis als wichtige Grundlage für die seit 2023 geltende Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern,

Die Kernfrage: Ab welchem Baujahr wird der Energieausweis zur Pflicht?

Die Pflicht zum Energieausweis ist nicht primär an ein spezifisches Baujahr geknüpft, ab dem generell einer benötigt wird. Entscheidender ist der Anlass (Verkauf, Vermietung, Neubau). Das Baujahr spielt jedoch eine wichtige Rolle bei der Frage, welche Art von Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) für Bestandsgebäude zulässig oder vorgeschrieben ist:

Anlass	Pflicht zum Energieausweis	Relevanz des Baujahrs
Verkauf, Vermietung, Verpachtung	Ja	Nein (Pflicht immer gegeben)
Neubau	Ja (Bedarfsausweis)	Nein (Pflicht immer gegeben)
Bestandsgebäude	Ja	Baujahr entscheidet über Ausweistyp

Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis: Welchen Ausweis benötigen Sie je nach Baujahr und Gebäudetyp?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis wird auf Basis einer technischen Analyse der Bausubstanz (Dämmung, Fenster etc.) und der Heizungsanlage erstellt und berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes. Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner der letzten drei Jahre, inklusive der Warmwasserbereitung.

Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die noch nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen (also unsaniert sind), ist ein Bedarfsausweis zwingend vorgeschrieben.

Für alle anderen Wohngebäude, d.h. jene mit Bauantrag ab dem 01.11.1977, oder ältere Gebäude, die bereits entsprechend energetisch saniert wurden, sowie für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Auch für die meisten Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit.

Zusammenfassungstabelle: Ab welchem Baujahr ist er für Ihre Immobilie wirklich nötig?

Baujahr / Gebäudetyp	Wohneinheiten	Energetischer Zustand	Energieausweis-Pflicht	Zulässige Ausweisart
vor 1. November 1977	bis 4	unsaniert	Ja	Nur Bedarfsausweis
vor 1. November 1977	ab 5	beliebig	Ja	Bedarf- oder Verbrauchsausweis
ab 1. November 1977	alle	energetisch auf Stand EnEV 1977 oder besser	Ja	Bedarf- oder Verbrauchsausweis
Denkmalgeschützte Gebäude	alle	–	Nein	Keine Ausweispflicht
Gebäude < 50 m² Nutzfläche	alle	–	Nein	Keine Ausweispflicht

Hinweis: Ein Energieausweis ist grundsätzlich immer erforderlich, wenn ein Gebäude verkauft, vermietet oder verpachtet wird – unabhängig vom Baujahr. Das Baujahr entscheidet jedoch über die zulässige Art des Ausweises.

Energieausweis bei Verkauf und Vermietung: Pflichtangaben in Anzeigen und Fristen

Ein Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahrenab dem Ausstellungsdatum. Er muss potenziellen Käufern oder Mietern spätestens bei der Besichtigung der Immobilie unaufgefordert vorgelegt werden – entweder das Original oder eine Kopie. Bereits in Immobilienanzeigen müssen die wichtigsten energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis veröffentlicht werden. Dazu zählen gemäß § 87 GEG typischerweise:

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Die Art des Energieausweises (Bedarf- oder Verbrauchsausweis).
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Der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude (in kWh pro Quadratmeter und Jahr).
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Die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes (z.B. Gas, Öl, Fernwärme).
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Das im Energieausweis genannte Baujahr des Gebäudes.
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Die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (sofern vorhanden, Pflicht für Ausweise ab Mai 2014, von A+ bis H).

Nach Vertragsabschluss ist dem Käufer oder neuen Mieter unverzüglich eine Kopie oder das Original des Energieausweises auszuhändigen. Wird ein Gebäude nach Ausstellung des Energieausweises umfassend energetisch saniert (z.B. Dämmung, neue Heizung, Fenstertausch), sodass sich die energetische Bewertung signifikant ändert, ist es ratsam und oft auch im eigenen Interesse (z.B. für einen besseren Verkaufspreis oder eine korrekte CO2-Kostenaufteilung), einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen, auch wenn der alte noch nicht abgelaufen ist.

Gibt es Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht?

Ja, das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht einige Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht vor. Dazu gehören:

Kleine Gebäude: Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.
Baudenkmäler: Für unter Denkmalschutz stehende Gebäude kann die Pflicht entfallen, wenn die Erfüllung der energetischen Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild des Baudenkmals beeinträchtigen würde oder der damit verbundene Aufwand unverhältnismäßig hoch ist. Hier ist eine sorgfältige Prüfung und gegebenenfalls Abstimmung mit der Denkmalbehörde ratsam.
Abrissgebäude: Gebäude, die nachweislich und innerhalb einer angemessenen Frist zum Abriss vorgesehen sind.

Bestimmte Ferienhäuser: Ferien- und Wochenendhäuser, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden (weniger als vier Monate pro Jahr genutzt oder für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer und mit einem erwarteten Energieverbrauch von weniger als 25 % des

Kosten für den Energieausweis: Womit müssen Sie rechnen?

Die Kosten für einen Energieausweis variieren. Generell ist ein Verbrauchsausweis günstiger als ein Bedarfsausweis, da dessen Erstellung weniger aufwendig ist. Verbrauchsausweise können oft schon für unter 100 Euro online beantragt werden, sofern die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre lückenlos vorliegen.

Bedarfsausweise hingegen, die eine detaillierte technische Aufnahme des Gebäudes und eine Berechnung durch einen qualifizierten Energieberater erfordern, können mehrere hundert Euro kosten, abhängig von der Größe und Komplexität des Gebäudes.

Die genauen Preise hängen vom Gebäudetyp, dem Aufwand der Datenbeschaffung und dem jeweiligen Aussteller ab. Es empfiehlt sich, mehrere Angebote von qualifizierten Ausstellern einzuholen.

Konsequenzen bei fehlendem Energieausweis und wer darf ihn ausstellen?

Das Fehlen eines gültigen Energieausweises, die verspätete Vorlage oder die Angabe falscher oder unvollständiger Daten aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Laut GEG drohen hier Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Es ist daher unerlässlich, sich rechtzeitig um die Erstellung eines gültigen Energieausweises zu kümmern, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchten. Aussteller von Energieausweisen müssen eine entsprechende Qualifikation nachweisen, die im GEG geregelt ist. Dazu gehören beispielsweise Architekten, Ingenieure oder Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation oder zertifizierte Energieberater.

Als Ihr lokaler Immobilienmakler Villingen-Schwenningen beraten wir Sie gerne zu allen Fragen rund um den Energieausweis oder wenn Sie Unterstützung durch einen Immobilienmakler für Donaueschingen benötigen.

Energieausweis Pflicht: Ab welchem Baujahr ist er für Ihre Immobilie wirklich nötig?