Checkliste Hauskauf:
Ihr sicherer Weg ins Eigenheim (2025)

Der Kauf eines Hauses ist eine der größten und aufregendsten Entscheidungen Ihres Lebens. Damit Sie dabei sicher und ohne böse Überraschungen ans Ziel kommen, stehen wir von wohnen-in-vs Immobilien Ihnen zur Seite. Dieser Text führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess – von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe. Am Ende des Beitrags finden Sie unsere praktische Checkliste zum Hauskauf als PDF zum Download.

Der Hauskauf lässt sich in fünf klare Phasen gliedern:

Finanzielle Vorbereitung
Kassensturz machen, Budget festlegen, Eigenkapital prüfen und eine Finanzierungszusage einholen.
Die Immobiliensuche
Ein detailliertes Suchprofil erstellen, passende Objekte finden und sorgfältig für die Besichtigung vorbereiten.
Prüfung & Bewertung
Die Immobilie von Experten (z. B. Gutachter) prüfen lassen, alle wichtigen Dokumente analysieren und den Zustand bewerten.
Der Kaufabschluss
Den Kaufpreis verhandeln, den Notartermin wahrnehmen und den Kaufvertrag rechtssicher unterzeichnen.
Nach dem Kauf
Den Kaufpreis überweisen, die Schlüssel entgegennehmen und alle wichtigen Ummeldungen und Versicherungen erledigen.

Phase 1: Finanzielle Vorbereitung - Das Fundament Ihres Hauskaufs

Schritt 1: Kassensturz und Budget ermitteln

Wie viel Haus können Sie sich leisten? Ermitteln Sie ehrlich Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Die Differenz ist die Summe, die Sie potenziell für eine monatliche Kreditrate aufwenden könnten. Banken empfehlen, dass die Rate nicht mehr als 35-40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen sollte.Experten-Tipp aus Villingen-Schwenningen: Planen Sie immer einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben oder zukünftige Lebensänderungen (z. B. Familiengründung, Jobwechsel) ein. Eine zu knappe Kalkulation ist einer der häufigsten Fehler, die wir in unserer Praxis erleben.

Schritt 2: Eigenkapital - Mehr als nur Geld auf dem Konto

Das Eigenkapital ist Ihr finanzieller Grundstein. Je mehr Sie einbringen, desto besser sind Ihre Kreditkonditionen.Wie viel ist ideal? Als Minimum gelten 20-30 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten.Was zählt als Eigenkapital?

Sparguthaben, Tages- und Festgeld
Aktien und Fondsdepots
Bausparverträge
Bereits abbezahlte Grundstücke oder Immobilien
Private Darlehen von Familie/Freunden
Eigenleistungen („Muskelhypothek“), die von Banken pauschal angerechnet werden können.

Experten-Tipp aus Villingen-Schwenningen: Planen Sie immer einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben oder zukünftige Lebensänderungen (z. B. Familiengründung, Jobwechsel) ein. Eine zu knappe Kalkulation ist einer der häufigsten Fehler, die wir in unserer Praxis erleben.

Schritt 3: Die Kaufnebenkosten - Der oft unterschätzte Faktor

Viele Käufer konzentrieren sich nur auf den Kaufpreis. Die Nebenkosten sind jedoch erheblich und müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden.

Kostenpunkt	Höhe in Baden-Württemberg (ca.)	Beispiel (bei 400.000 € Kaufpreis)
Grunderwerbsteuer	5,0 %	20.000 €
Notarkosten	1,0 – 1,5 %	4.000 – 6.000 €
Grundbucheintrag	0,5 %	2.000 €
Maklerprovision	3,57 % (inkl. MwSt.)	14.280 €
Gesamt	ca. 10 – 11 %	ca. 40.280 €

* Werte beispielhaft, ohne Gewähr.

Experten-Tipp: Bei den Notarkosten gehen viele davon aus: dass diese sich „nur“ auf den Wert der Immobilie beziehen. Sie beziehen sich jedoch oft auf die eingetragenen Grundschulden = Wer ein „Schnäppchen“ kauft und für zum Beispiel 200.000 € einen Kaufpreis hat, jedoch weitere 300.000 € für die Sanierung bei der Bank finanziert, wird dennoch Kosten in dieser Höhe haben.

Schritt 4: Die Finanzierung sichern & Bestätigung einholen

Noch bevor Sie eine Immobilie besichtigen, sollten Sie mit einer Bank oder einem unabhängigen Finanzberater sprechen. Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung zeigt Verkäufern und Maklern, dass Sie ein ernsthafter und kreditwürdiger Interessent sind. Das verschafft Ihnen in Verhandlungen einen entscheidenden Vorteil.

Phase 2: Die Suche - Ihr Traumhaus finden

Mit einem klaren Budget und einer Finanzierungsbestätigung in der Hand können Sie nun gezielt auf die Suche gehen. Diese Phase ist oft die spannendste – aber auch die emotionalste. Hier treffen Wunsch und Wirklichkeit aufeinander: Welche Immobilie passt wirklich zu Ihren Bedürfnissen, Ihrem Alltag und Ihrem Lebensstil? Ein strukturiertes Vorgehen hilft Ihnen, die Spreu vom Weizen zu trennen und den Überblick zu behalten, auch wenn die Auswahl zunächst überwältigend wirkt.

Schritt 5: Suchprofil definieren – Was brauchen Sie wirklich?

Schreiben Sie Ihre Wünsche und K.O.-Kriterien auf:

Lage: Stadtteil? Nähe zu Arbeit, Schulen, Ärzten? Verkehrsanbindung?
Immobilientyp: Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus?
Größe: Wohnfläche? Grundstücksgröße? Anzahl der Zimmer?
Ausstattung: Garten, Balkon, Garage, Keller, Einbauküche?
Zustand: Neubau, saniert oder renovierungsbedürftig?
Technischer Zustand: Ist Infrastruktur passend zur Lebenssituation (Homeoffice) usw.?

Gut zu wissen: Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld (Straße, Nachbarschaft), die Makrolage die Stadt oder Region.

Schritt 6: Die Besichtigung - Mehr als nur ein Rundgang

Die Besichtigung ist Ihre Chance, die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Gehen Sie mit offenen Augen und einer konkreten Checkliste vor.

Bausubstanz: Gibt es Risse im Mauerwerk? Ist der Keller feucht? Wie riecht es?
Dach & Fenster: Wie alt sind Dach und Fenster? Sichtbare Schäden?
Heizung & Leitungen: Welcher Energieträger wird genutzt? Wie alt ist die Anlage?
Energieausweis: Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen. Er gibt wichtige Hinweise auf den energetischen Zustand und zukünftige Kosten.
Dokumente: Fragen Sie nach Grundrissen, dem Grundbuchauszug und bei Eigentumswohnungen nach den Protokollen der Eigentümerversammlungen.

Experience-Tipp: Besichtigen Sie das Haus zu unterschiedlichen Tageszeiten und wenn möglich auch bei schlechtem Wetter. Sprechen Sie mit den Nachbarn, um ein Gefühl für das Umfeld zu bekommen. Das sind Einblicke, die Ihnen kein Exposé geben kann.

Phase 3: Prüfung & Bewertung - Auf Nummer sicher gehen

Die Immobilie Ihrer Wahl scheint perfekt zu sein – doch bevor Sie sich festlegen, ist eine gründliche Prüfung unverzichtbar. In dieser Phase geht es darum, Emotionen kurz beiseitezuschieben und einen sachlichen Blick einzunehmen. Denn was auf den ersten Blick traumhaft wirkt, kann versteckte Risiken bergen. Durch die sorgfältige Sichtung aller Unterlagen und die Unterstützung eines Gutachters schaffen Sie Sicherheit – und vermeiden kostspielige Fehlentscheidungen.

Schritt 7: Unterlagen sichten und verstehen

Fordern Sie alle relevanten Dokumente an und prüfen Sie diese sorgfältig:

Grundbuchauszug: Wer ist der Eigentümer? Gibt es Lasten oder Rechte Dritter (z. B. Wegerechte)?
Teilungserklärung (bei ETW): Was ist Gemeinschafts- und was Sondereigentum?
Baulastenverzeichnis: Gibt es Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde?
Energieausweis, Baupläne, Sanierungsnachweise.

Schritt 8: Die Immobilie durch einen Gutachter prüfen lassen

Besonders bei älteren Immobilien ist ein unabhängiger Baugutachter eine sinnvolle Investition. Er erkennt versteckte Mängel, schätzt den Modernisierungsbedarf und gibt Ihnen eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts. Die Kosten dafür sind im Vergleich zu potenziellen Sanierungskosten verschwindend gering.

Phase 4: Der Kaufabschluss – Jetzt wird es offiziell

Nach allen Recherchen, Besichtigungen und Verhandlungen steht nun der entscheidende Moment bevor: der eigentliche Kaufabschluss. Jetzt werden alle Fäden zusammengeführt – von der finalen Preisverhandlung über den Notartermin bis hin zur rechtlichen Absicherung des Eigentums. Diese Phase markiert den Übergang von der Planung zur Realität. Mit guter Vorbereitung und einem klaren Verständnis der Abläufe gehen Sie diesen Schritt souverän und ohne Unsicherheiten.

Unser Tipp: Auch bei einem Privatkauf lohnt sich fachkundige Unterstützung. Wir von wohnen-in-vs Immobilien stehen Ihnen auf Honorarbasis beratend zur Seite – damit Ihr Hauskauf sicher, fair und stressfrei verläuft.

Schritt 9: Kaufpreisverhandlung & Reservierung

Auf Basis der Begutachtung und Ihrer Finanzierungszusage können Sie in die Preisverhandlung eintreten. Ist eine Einigung erzielt, kann eine Reservierungsvereinbarung sinnvoll sein, um die Immobilie für Sie zu sichern, bis der Notartermin stattfindet.

Schritt 10: Der Notartermin - Der wichtigste Termin

1. Kaufvertragsentwurf

Der Notar erstellt zunächst einen Entwurf des Kaufvertrags. Bei Bauträgerverträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher (B2C) muss dieser Entwurf Ihnen gesetzlich mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen, damit Sie ihn in Ruhe prüfen können. Im Privatbereich (C2C) gilt diese Frist jedoch nicht – hier kann der Entwurf auch kurzfristig, beispielsweise am Vortag des Termins, übermittelt werden. Nehmen Sie sich in jedem Fall die Zeit, alle Regelungen sorgfältig zu lesen und bei Unklarheiten nachzufragen.

2. Beurkundung

Beim Termin liest der Notar den gesamten Vertrag vor. Stellen Sie Fragen, wenn etwas unklar ist. Mit Ihrer Unterschrift wird der Kauf rechtlich bindend.

3. Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine Art „Reservierung“ im Grundbuch. Der Notar veranlasst deren Eintragung direkt nach der Beurkundung, um Sie als zukünftigen Eigentümer abzusichern.

4. Der letzte Schritt

Wenn Sie den Kauf über ein Darlehen finanzieren, folgt im Anschluss an den Kaufvertragsentwurf die Unterzeichnung der Grundschuldbestellungsunterlagen. Damit wird die Immobilie als Sicherheit für die Bank eingetragen. Nach diesem Schritt ist es offiziell – jetzt dürfen Sie sich über Ihren bevorstehenden Hauskauf freuen!

Phase 5: Nach dem Kauf - Die letzten Schritte ins Glück

Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kaufvertrag geschlossen – doch der Hauskauf ist damit noch nicht ganz abgeschlossen. Jetzt folgen die organisatorischen und praktischen Aufgaben, die Ihr neues Zuhause endgültig zu Ihrem eigenen machen. Vom Kaufpreisübertrag über die Schlüsselübergabe bis zu Ummeldungen und Versicherungen: Diese letzte Phase sorgt dafür, dass Ihr Einzug reibungslos verläuft und Sie sich entspannt in Ihren neuen vier Wänden einleben können.

Schritt 11: Kaufpreiszahlung & Übergabe

Der Notar teilt Ihnen mit, wann alle Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind (die sogenannte Fälligkeitsmitteilung). Nach Eingang des Geldes beim Verkäufer findet die Schlüsselübergabe statt.Checkliste für die Übergabe:

Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll.
Notieren Sie alle Zählerstände (Strom, Wasser, Gas).
Lassen Sie sich alle Schlüssel aushändigen.
Prüfen Sie, ob der Zustand der Immobilie dem vertraglich vereinbarten entspricht.

Schritt 12: Ummeldungen & Versicherungen

Sobald das Haus Ihnen gehört, müssen Sie an die Bürokratie denken:

Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Veranlasst der Notar.
Ummelden: Einwohnermeldeamt, Versorger (Strom, Wasser etc.), Banken.
Versicherungen: Eine Wohngebäudeversicherung ist unerlässlich. Der bisherige Hausbesitzer darf diese bis zum Übergang auf Sie nicht kündigen. Nach Übernahme haben Sie ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht. Oftmals empfiehlt sich genau hier ein Vergleich oder eine Umstellung bei Sanierung und Leerstand. Eine Hausratversicherung und ggfls. eine Eigentümerhaftpflichtversicherung ist dringend zu empfehlen.

Experten Tipp: Vergessen Sie beim Sanieren der Immobilie nicht die Kalkulation auf längere Zeit. Oftmals errechnen sich Käufer die „Doppelbelastung“ der Sanierung und der bisherigen Wohnsituation nur lose aus. Bei längerem Sanieren fallen aber oftmals alle drei möglichen Belastungen an: Zinsen für das bereits verwendete Bauvolumen, Tilgung für das bereits abgerufene Volumen und zusätzlich Bereitstellungszinsen der noch nicht abgerufenen Summe.

Häufig gestellte Fragen zum Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung

Was sind die häufigsten Fehler beim Hauskauf?

Die häufigsten Fehler sind eine zu knappe Finanzierung (Vergessen der Nebenkosten), eine unzureichende Prüfung der Bausubstanz und emotionale Entscheidungen ohne objektive Bewertung.

Wie lange dauert der gesamte Prozess des Hauskaufs?

Von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe sollten Sie realistisch mit 3 bis 6 Monaten rechnen. Manchmal kann es auch schneller gehen oder länger dauern, abhängig vom Markt und der Finanzierung.

Benötige ich wirklich einen Makler?

Ein guter, lokaler Makler wie wohnen-in-vs Immobilien nimmt Ihnen nicht nur die Suche ab, sondern berät Sie in allen Phasen, prüft Unterlagen vor und unterstützt Sie bei den Verhandlungen. Das spart Zeit, Nerven und oft auch Geld.

Was passiert, wenn ich nach dem Kauf Mängel entdecke?

In der Regel wird im Kaufvertrag die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln haben Sie Ansprüche gegen den Verkäufer. Deshalb ist eine Prüfung durch einen Gutachter vor dem Kauf so wichtig.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bankfinanzierung?

In der Regel benötigen Sie Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, Ihren letzten Einkommensteuerbescheid, eine Schufa-Auskunft, Nachweise über Eigenkapital sowie die Unterlagen zur Immobilie (Exposé, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, energetische Informationen zur Immobilie und bei Elternzeit eine Bestätigung des Arbeitgebers über die zukünftige Anzahl der geplanten Arbeitszeit).

Ihr nächster Schritt in die eigenen vier Wände – und Ihre finale Checkliste für den Hauskauf zum Abhaken

Klicken Sie hier um die Checkliste runterzuladen.

Diese Checkliste gibt Ihnen die Sicherheit, die Sie für Ihren Hauskauf benötigen. Wenn Sie einen erfahrenen Partner an Ihrer Seite wünschen, der den Immobilienmarkt in Villingen-Schwenningen wie seine Westentasche kennt, sind wir für Sie da.

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Björn-Christian Schrempp
Claudia Behrendt-Mey
Geprüfte Immobilienmakler

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